6.3 Vývoj bytového fondu

V posledních deseti letech se bytový fond zvýšil o 37,9 tis., tento přírůstek byl vyšší než v letech 1981-1990, kdy dosáhl pouze 33,1 tis. Zvýšení celkového počtu bytů bylo způsobeno především nárůstem počtu neobydlených bytů, a to i vlivem rozdílného postupu při započítávání neobydlených bytů sloužících k rekreaci při sčítáních 1991 a 2001 (viz výše). Při správném sečtení v roce 1991 by přírůstek bytů v letech 1981-1990 byl menší než přírůstek v letech 1991-2001.

Trvale obydlených bytů bylo v roce 2001 sečteno 413,1 tis., tj. o 14,1 tis. více než v r. 1991. Tento přírůstek byl nejvyšší za celých třicet let. Určitě se zde promítla i skutečnost, že počet obyvatel kraje se v posledním desetiletí jako v jednom z mála krajů zvýšil a tento přírůstek byl ze všech krajů nejvyšší.

Tab. 6.3.1 Bytový fond podle velikostních skupin obcí

Podíly neobydlených bytů jsou největší v nejmenších obcích (v obcích do 499 obyvatel tvoří 30 % bytového fondu) a naopak nejmenší ve větších městech nad 20 tis. obyvatel (7,2 %). S velikostí obce souvisí i důvody neobydlenosti bytů. V obcích do 999 obyvatel tvoří více než polovinu neobydlených bytů byty sloužící k rekreaci (v obcích do 199 obyvatel dokonce dvě třetiny neobydlených bytů).

Na druhé straně ve městech s 5 tis. a více obyvateli je nejčetnějším důvodem neobydlenosti bytů důvod obydlen přechodně (jde o byty, v nichž bydlí pouze osoby, které zde nemají trvalý pobyt). Nejvyšší podíl z počtu neobydlených bytů tvoří tyto byty ve městech s 20-49 tis. obyvateli (40 %). Naopak podíl neobydlených bytů nezpůsobilých k bydlení není na velikosti obce tolik závislý (pohybuje se od 7,5 % do necelých 10 %, výrazně nižší je pouze ve velkých městech nad 50 tis. obyvatel (6,1 %). Souvisí to s tím, že v těchto městech je větší tlak na využívání bytového fondu a proto se zde tyto byty častěji rekonstruují.

Jak již bylo uvedeno, přírůstek počtu bytů mezi sčítáními 1991 a 2001 byl 37,9 tis. bytů, novou výstavbou však bylo v kraji získáno v letech 1991-2000 pouze 26,9 tis. bytů. Vedle výstavby nových bytů patří mezi nejdůležitější příčiny přírůstku odlišné započtení neobydlených bytů v roce 1991 (viz výše).

Další příčinou je rozdílná deklarace druhého bytu v rodinných domech (bez větších stavebních úprav byly častěji v rodinných domech deklarovány druhé byty). Mezi další příčiny patří např. byty po sovětských vojácích, které v roce 1991 většinou nebyly sečteny (nepodléhaly sčítání), přesnější popisy sčítacích obvodů pro komisaře (byly konzultovány nejen s obecními úřady, ale i s Českým úřadem zeměměřickým a kartografickým a Ministerstvem práce a sociálních věcí).

Největší bytová výstavba v posledním desetiletí byla v okolí Prahy. Oblasti s nejvyšší bytovou výstavbou se v čase měnily a měnily se i počty dokončených bytů v jednotlivých obdobích. Z tohoto pohledu lze poslední desetiletku rozdělit do tří období.

V prvním období, v letech 1991-1993 byly dokončovány ještě poměrně vysoké počty bytů rozestavěné koncem osmdesátých let. Nejvíce se v těchto letech stavělo v okresech Kladno, Kolín a Mladá Boleslav.

V letech 1994-1997 byly počty dokončených bytů podstatně nižší, nejvyšší již byly v okresech Praha-východ a Praha-západ.

Od roku 1998 se opět postupně počty dokončených bytů opět zvyšují na úroveň začátku devadesátých let a nejvyšší počty zůstávají opět v okolí Prahy (v roce 2000 tvořily byty postavené v těchto dvou okresech více než 36 % z celkového počtu bytů postavených v celém kraji).

Rozdílný počet bytů v rodinných domech a bytových domech ve výstavbě posledního desetiletí se projevil i ve změnách ve struktuře bytů podle druhu domu. Podíl obydlených bytů v rodinných domech se zvýšil z 58,5 % na 59,2 %. Bylo to způsobeno především výstavbou rodinných domů v okolí Prahy (často v celých satelitních čtvrtích okolních obcí), ale vliv měla i metodická změna spočívající ve vymezení rodinného domu (domy s 1-2 byty, ale s více než 150 m² obytné plochy byly v roce 1991 započteny mezi bytové domy, ale v roce 2001 již mezi rodinné domy – celkem bylo těchto bytů zhruba 3 tis.). Podíl bytů v bytových domech se snížil nejen kvůli metodické změně, ale i z toho důvodu, že výstavba družstevních bytových domů se téměř zastavila (v letech 1996-2001 bylo postaveno např. jen 27 družstevních bytových domů) a rozsah výstavby ostatních bytových domů se výrazně snížil.

Ke změně došlo v posledních deseti letech i ve vlastnické struktuře bytů. Vedly k tomu dva hlavní důvody. Za prvé to byl vysoký podíl rodinných domů v nové výstavbě a za druhé změny vyvolané restitucemi majetku a privatizací bytového fondu. To se projevilo především v dalším nárůstu podílu bytů ve vlastnictví soukromých fyzických osob o 3,1 bodu na 60,0 %, ale rovněž ve výrazném poklesu podílu bytů ve vlastnictví obce či státu o 15,8 bodu na 12,1 %. Na snížení podílu bytů stavebních bytových družstev o 2,0 bodu na 11,0 % měla vliv především jejich velmi nízká výstavba. Necelá 3 % bytů tvoří byty právnických osob založených za účelem privatizace domu.

Tab. 6.3.3 Trvale obydlené byty podle vlastnictví domu

Liší se i vlastnická struktura bytů podle druhu domu. Zatímco u rodinných domů výrazně převažuje jedna kategorie vlastníka (více než 96 % bytů je ve vlastnictví soukromých fyzických osob a podíly ostatních vlastníků bytů v rodinných domech nejsou významné), u bytů v bytových domech je vlastnická struktura podstatně vyrovnanější.

Největším vlastníkem bytů v bytových domech zůstaly obce a stát (více než čtvrtina těchto bytů, ale v roce 1991 to byly více než tři pětiny). Rovněž podíl bytů stavebních bytových družstev poklesl (zatímco v roce 1991 tvořily téměř třetinu bytů v bytových domech, nyní je to jen čtvrtina bytů). Další čtvrtinu obydleného bytového fondu v bytových domech tvoří byty v domech s kombinovaným vlastníkem (patří sem domy, kde všechny nebo větší část bytů byly převedeny do vlastnictví jednotlivých uživatelů a dále domy s byty získanými do osobního vlastnictví podle dřívějších předpisů). Byty ve vlastnictví právnických osob založených za účelem privatizace domu tvoří 7 % bytů v bytových domech.

S vlastnictvím souvisí i právní důvod užívání bytu. Podle něj převládají v bytovém fondu kraje byty ve vlastním domě (50,0 %), následují byty nájemní (19,0 %) a byty členů stavebních bytových družstev (10,5 %), již jen těsně následovány byty v osobním vlastnictví (10,1 %). Užívání bytu ve vlastním domě i bezplatné užívání je častější u rodinných domů. Byty nájemní a družstevní převažují u bytových domů, kde se v posledním desetiletí staly třetí největší skupinou byty v osobním vlastnictví (vzniklé především prodejem obecních i družstevních bytů – tvoří téměř čtvrtinu bytů v bytových domech).

Tab. 6.3.4 Neobydlené byty podle druhu domu a důvodu neobydlenosti

Neobydlené byty tvoří více než pětinu bytového fondu. Proto si zasluhují trochu podrobnější hodnocení. Hodně komentářů po zveřejnění počtů neobydlených bytů hodnotilo jejich vysoký počet jako doklad toho, že počty bytů jsou dostatečně vysoké a není třeba vytvářet podmínky pro novou bytovou výstavbu. Které neobydlené byty by tedy mohly sloužit bez větších úprav k tomu, aby se do nich mohli zájemci nastěhovat?

Byty obydlené přechodně fakticky obydlené jsou, i když osobami bez trvalého pobytu. S těmi počítat nelze, stejně jako s byty nezpůsobilými k bydlení. Dále lze vyloučit podstatnou část neobydlených bytů z důvodů změny uživatele, přestavby bytu, pozůstalostního a soudního řízení a byty dosud neobydlené po kolaudaci, neboť tyto důvody neobydlenosti jsou objektivní a vyskytují se při každém sčítání (v roce 2001 je těchto bytů dokonce podstatně méně než v roce 1991).

Využít by šla asi část bytů sloužících k rekreaci. Jde především o byty v menších obcích, které se staly neobydlenými po úmrtí posledního uživatele. Často jde o byty bez základního vybavení, v obcích bez pracovních příležitostí a se špatným dopravním spojením. Proto mnohdy ani není o tyto byty zájem. Pokud k části z nich přičteme podstatnou část z neobydlených bytů bez zjištěného konkrétního důvodu, lze odhadnout, že využitelná by byla jen zhruba čtvrtina neobydlených bytů.

Většina neobydlených bytů byla v roce 2001 v neobydlených domech (81,3 %), dosti výrazně se však v posledních deseti letech zvýšil podíl neobydlených bytů v obydlených domech (z 11,2 % až na 18,7 %). Nejčastějším důvodem neobydlenosti bytů v trvale obydlených domech byla přechodná obydlenost bytu – 41,8 %. Naopak z neobydlených bytů v neobydlených domech více než polovina slouží k rekreaci, 13,3% bytů je obydleno přechodně a 9,0 % bytů je nezpůsobilých k bydlení.

Největším rozdílem při zjišťování důvodů neobydlenosti proti roku 1991 je zjišťování nové kategorie neobydlenosti - bytů obydlených přechodně. Ze srovnatelných důvodů neobydlenosti bytu se za deset let nejvíce zvýšil počet bytů sloužících k rekreaci (o 7,2 tis., avšak podíl těchto bytů na celkovém počtu neobydlených bytů se proti roku 1991 snížil ze 49,2 % na 43,8 %) a bytů nezpůsobilých k bydlení (o 2,3 tis., tj. o polovinu), k výraznému poklesu naopak došlo u bytů neobydlených z důvodu změny uživatele.

Tab. 6.3.5 Neobydlené byty v trvale obydlených rodinných a bytových domech podle právního důvodu užívání a důvodu neobydlenosti

Struktura důvodů neobydlenosti bytů v rodinných domech je téměř totožná se strukturou neobydlených bytů v neobydlených domech (vždyť více než 97 % neobydlených domů tvoří rodinné domy) a struktura důvodů neobydlenosti v bytových domech poměrně dobře koresponduje se strukturou neobydlených bytů v trvale obydlených domech (zde více než dvě třetiny neobydlených bytů tvoří byty v bytových domech).

U neobydlených bytů v trvale obydlených domech lze posuzovat i rozdíly ve struktuře neobydlenosti podle právního důvodu užívání bytu, kvalita tohoto hodnocení je však částečně znehodnocena vysokým podílem nespecifikovaných důvodů neobydlenosti. Neobydlených bytů v trvale obydlených rodinných domech byl zjištěn nízký počet, neboť tento jev může nastat pouze ve dvou či tříbytových rodinných domech, kterých je však poměrně málo. Ve vlastních obydlených rodinných domech je poměrně vysoký podíl bytů dosud neobydlených po kolaudaci (může to znamenat, že především z finančních důvodů je zatím obydlen pouze jeden byt ve dvoubytovém rodinném domě).

U nájemních bytů (v rodinných i bytových domech), u bytů členů bytových družstev i bytů v osobním vlastnictví převažuje jako důvod neobydlenosti přechodné obývání bytu. Pouze u neobydlených bytů ve vlastních bytových domech jsou nejčetnějšími důvody neobydlenosti přestavba bytu a nezpůsobilost bytu k bydlení.

Důvody neobydlenosti se však neliší jen v závislosti na druhu domu, ale i v závislosti na velikosti obce. Např. podíly bytů obydlených přechodně se obecně s velikostí obce zvyšují (ale u bytových domů jsou na trojnásobně vyšší úrovni, takže u měst nad 20 tis. obyvatel tvoří více než polovinu neobydlených bytů). Podíly bytů sloužících k rekreaci s rostoucí velikostí obce naopak klesají (zatímco v nejmenších obcích tvoří 70 % neobydlených bytů v rodinných domech, ve městech nad 20 tis. obyvatel tvoří neobydlené byty z tohoto důvodu pouze 0,1 % neobydlených bytů v bytových domech).

Rozdílný vývoj v závislosti na velikosti obce mají podíly neobydlených bytů nezpůsobilých k bydlení. V rodinných domech podíl těchto bytů s velikostí obce roste (až na téměř 14 % ve městě Kladně), naopak v bytových domech jejich podíl s rostoucí velikostí obce klesá (od téměř 14 % v obcích s 200-499 obyvateli až na necelá 2 % v největším městě kraje – na Kladně).